山姆·澤爾（美國企業(yè)家）

人物簡介

山姆·澤爾是股本集團(tuán)投資（Equity?Group?Investments）的主席。澤爾愛抽煙，愛騎自行車，愛穿開領(lǐng)襯衫。早在上學(xué)期間，他就頗有投機意識，曾經(jīng)購買了一批《花花公子》雜志，然后高價轉(zhuǎn)手賣給小伙伴們。上世紀(jì)?60年代中期，正在讀大學(xué)，之后成為密歇根大學(xué)法學(xué)院學(xué)生的澤爾已開始在安娜堡（Ann?Arbor）購入房產(chǎn)。之后他與同父異母的兄弟羅伯特·勞瑞合伙，直至1990年勞瑞48歲時死于癌癥，兩人共同建立起了一個地產(chǎn)王國“墳?zāi)刮枵摺鄙侥贰蔂枺骸耙磺卸际枪┡c求”山姆·澤爾（Sam?Zell）是一位將資產(chǎn)建立在業(yè)界周期之上的地產(chǎn)投資大師，他最近指出，金融市場的現(xiàn)時動蕩實則是市場對新一輪經(jīng)濟過剩的感性回應(yīng)，而非真正的信貸危機。在沃頓商學(xué)院的一次由地產(chǎn)學(xué)教授彼得·利曼（Peter?Linneman）主持，涉及廣泛的講座中，這位公司總部位于芝加哥的地產(chǎn)投資人談到，現(xiàn)在的市場正受美國次級信貸市場的問題所困擾，但是，人們?nèi)杂凶銐虻馁Y金周轉(zhuǎn)，這與其它地產(chǎn)蕭條時期現(xiàn)金流極度緊縮的情況大有不同?！拔覀儾⒎钦嬲幱诖蠹宜f的‘信貸危機’之中，我認(rèn)為大家陷入的是一場‘信心危機’”澤爾說道，他是沃頓商學(xué)院塞繆爾和羅伯特勞瑞房地產(chǎn)研究中心的贊助者?！拔业挠^點是，兩個月前存在的流動性過剩問題，現(xiàn)在仍然存在。雖然風(fēng)險溢價不同了，但實際的流動性量仍未改變。”澤爾還提到，經(jīng)濟的滑坡應(yīng)在預(yù)料之中：“過去的三年里，人們表現(xiàn)得過分輕率。他們想要什么便買什么，并且毫不考慮自己的購買能力并以此為榮。我想這些人現(xiàn)在都該懊喪無比，而且嚇得不知如何是好了吧?！?/p>

教父的要約

根據(jù)澤爾的觀點，資金充沛的私人股本投資公司有能力從“荒謬”的杠桿收購中得利，并高價收購公開發(fā)行的房產(chǎn)公司。澤爾將這樁買賣稱為“教父的要約”，因為沒有一家公開發(fā)行公司能拒絕這一誘人的要求。果不其然，今年二月，澤爾以390億美元的高價將他的旗艦公司，辦公物業(yè)公司（Equity?Office?Products?，簡稱EOP)，連同其資產(chǎn)組合中的540幢高級辦公樓出售給了黒石集團(tuán)（Blackstone?Group）。這是當(dāng)時為止所完成的數(shù)額最大的一筆私營股權(quán)收購案例了。澤爾預(yù)測市場會馬上穩(wěn)定下來，盡管與近幾年相比，市場會加倍進(jìn)行風(fēng)險規(guī)避，更少地利用杠桿?！敖裉?，無人能再次復(fù)制黒石的交易了?！辟u掉了EOP之后，澤爾又將其注意力轉(zhuǎn)到了另一樁主要的收購上。八月，論壇公司（Tribune?Co.）的股東們同意了澤爾開出的82億美元收購報價，該公司擁有《芝加哥論壇報》，《洛杉磯時報》和其它的媒體公司。這次的收購澤爾將芝加哥小熊棒球隊（Chicago?Cubs）也收入囊中，但他說自己計劃將棒球隊轉(zhuǎn)售。論壇公司的交易正在規(guī)定的審查之中，有望于年底完成整個交易過程。對這樁交易，澤爾并未直接提及，但他卻談到了自己作為逆勢投資人的名聲。他回憶起第一次親歷市場的轉(zhuǎn)機。上世紀(jì)七十年代，房地產(chǎn)市場被普遍看好且長勢逼人。澤爾無法預(yù)料在房地產(chǎn)市場未發(fā)育完整時，到底多少供應(yīng)量才能滿足市場的缺口。因此他不再做新的交易，轉(zhuǎn)而建立了一家專注于蕭條地產(chǎn)市場的公司?！澳菚r所有人都在批評說：‘山姆，你不知就里?！@些話陪伴了我的整個職業(yè)生涯。甚至在2007年我購買報業(yè)時，也是人人都在議論，‘從前說你不明白，現(xiàn)在你可是真糊涂了?！睗蔂柺枪杀炯瘓F(tuán)投資（Equity?Group?Investments）的主席，該集團(tuán)是私人股本和公開發(fā)行公司的混合體，包括了住宅地產(chǎn)（Equity?Residential），一家業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的住宅公司；生活時尚置業(yè)（Equity?LifeStyle?Properties），一家由300個度假和工廠預(yù)制住房協(xié)會的公司；和資產(chǎn)信托公司（Capital?Trust），一家商業(yè)房地產(chǎn)金融公司。澤爾告訴沃頓的聽眾們，他還未從經(jīng)濟學(xué)的第一堂課中“緩過神來”，那時他正在學(xué)供求關(guān)系。“我想告訴你們的是，無論身處何種行業(yè)—地產(chǎn)業(yè)、駁船業(yè)、軌道列車業(yè)—都是市場的供應(yīng)和需求決定一切?！鄙鲜兰o(jì)六十年代中期，正在讀大學(xué)，之后成為密歇根大學(xué)法學(xué)院學(xué)生的澤爾已開始在安阿伯（Ann?Arbor）購入房產(chǎn)。之后他與同父異母的兄弟羅伯特勞瑞（Robert?Lurie）合伙，直至1990年勞瑞48歲時死于癌癥，兩人共同建立起了一個地產(chǎn)王國。在?1973年市場崩盤之后，澤爾用了之后的三年時間收購了近30億資產(chǎn)的地產(chǎn)資本，其中大部分只需一美元首付。通過承擔(dān)出租人在未來的管理中可能損失的費用，澤爾以此向他們換取股權(quán)。他有能力維系這些物業(yè)，直至他們回到—甚至超過—先前購買時的價值?！笆聦嵶C明，我們因此而大賺了一筆，”。從80年開始，房地產(chǎn)市場又一次顯現(xiàn)出強勁的承租漲勢，發(fā)展前景豁然明朗。澤爾說：“我的投資理念就是建立起資產(chǎn)組合，然后就會有人來購買，這些人指的就是日本人?！贝髲B情節(jié)編輯當(dāng)被利曼提問他為何沒有成為地產(chǎn)開發(fā)商時，這位滿臉胡茬，嗓音沉厚的地產(chǎn)大亨回答道，地產(chǎn)開發(fā)對于他來說風(fēng)險太大?！皬氖麻_發(fā)，需要有種樓宇情結(jié)，”澤爾說道?！爸辽侔霐?shù)的回報率來自你親眼見著大樓逐漸高聳的心理成就感。我卻毫不受這痛苦的情結(jié)所困?！笨紤]到市場可能無法消化巨額投資，澤爾和勞瑞在1980年花了大半年時間將他們的投資進(jìn)行多元化，開始關(guān)注其他的一些行業(yè)。他們的策略與地產(chǎn)業(yè)曾使用的如出一轍，在人們忽視供求規(guī)則的地方尋找機會?！拔覀冇X得如果自己是合格的地產(chǎn)人，那也算得上是出色的商人?！睗蔂栒f道。房產(chǎn)專業(yè)人士具備了嫻熟的交易技能，他補充道，但他們往往缺少運用策略的遠(yuǎn)見卓識?！叭绻埲舜磉M(jìn)行交易協(xié)商，我一定會找一名房產(chǎn)商人而非公司經(jīng)理人。?”澤爾說道。但另一方面，地產(chǎn)人缺乏“在轉(zhuǎn)角尋找機遇”的能力，在他們看來，面前的永遠(yuǎn)是筆直的道路。正因此，我們的行業(yè)缺乏周期性，直至今日都顯得反復(fù)無常且大起大落?！鄙鲜兰o(jì)九十年代初，美國的大多數(shù)商業(yè)房產(chǎn)公司都被掌控于大約50至60家大型私人投資公司手中。然而，市場又一次出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，這些公司紛紛陷入嚴(yán)重的信貸緊縮，大量資產(chǎn)被了結(jié)抵押，銀行發(fā)生擠兌，貸款市場幾近崩潰。澤爾解釋道，出路就是向公共市場要錢，通過一種之前鮮為人知的金融工具，即房地產(chǎn)投資信托基金（Real?Estate?Investment?Trust）進(jìn)行，簡稱REIT。據(jù)澤爾說，REIT從此成為商業(yè)房產(chǎn)市場的長期驅(qū)動力，直至過去一年左右，通過類似他的這次黑石公司的交易，私人股本的收購重將許多股份購回到私人手中。黑石公司和沃納多房地產(chǎn)信托公司（Vornado?Realty?Trust）為爭奪EOP公司進(jìn)行了三周的要價戰(zhàn)，澤爾描述了他在其間所使用的策略。沃納多作為美國第二大房地產(chǎn)投資信托基金，向澤爾的公司提供了一套現(xiàn)金與股票相混組合的收購報價。澤爾說道，收購的關(guān)鍵在于為EOP和其母公司準(zhǔn)備一筆7億2千萬美金的“分手費”，另外他還補充，股票的交易可能需要花費數(shù)月完成，并且事后他也認(rèn)識到，股票的交割可能因之后八月形成的市場震蕩而出現(xiàn)嚴(yán)重問題。

人物榮譽

2020年福布斯美國富豪榜排名第148名。^[2]

2020年4月，福布斯發(fā)布《2020福布斯全球億萬富豪榜》，山姆·澤爾以48億美元，排名第349位。^[1]

2021年，2021世茂港珠澳口岸城·胡潤全球富豪榜發(fā)布，山姆·澤爾以140億人民幣排名第1609位。^[3]

2021年，位居2021福布斯全球富豪榜第529位。^[4]