沃那多房產(chǎn)公司（Vornado Realty）首席執(zhí)行官，被稱為“他能買下曼哈頓”。一貫為人低調(diào)的史蒂文·羅斯2007年1月突然登上了各大媒體的頭條，原因是Vornado競購辦公用房地產(chǎn)投資信托巨頭Equity Office Properties(EOP)的努力在最后一刻功虧一簣，該公司最終落入了黑石集團(BlackstoneGroup)之手。羅斯在退出競購這件事上展現(xiàn)了他慣常的審慎理財特性，當時史蒂文·羅斯感覺到EOP的價格已被競購各方推得太高了。

中文名

史蒂文·羅斯

外文名

Steven Roth

國籍

美國

職業(yè)

沃那多房產(chǎn)公司首席執(zhí)行官

個人簡歷

1980年至今擔任沃那多房產(chǎn)公司（Vornado Realty Trust）首席執(zhí)行官，被稱為“他能買下曼哈頓”。

打造成曼哈頓最大的商業(yè)房地產(chǎn)帝國的20年中，羅斯精準的市場判斷無處不在。Vornado目前已成為房地產(chǎn)投資信托這一熱門領域內(nèi)最具實力的公司之一。

面對Vornado Realty Trust&nbsp

價值取向的反映，Vornado在曼哈頓的房地產(chǎn)大都集中在紐約中央火車站(Penn Station)周圍，而這里是曼哈頓中城最不為人看好的地塊之一。羅斯斷定這一地區(qū)終將舊貌換新顏，因為紐約最著名的籃球館麥迪遜花園廣場(Madison Square Garden)就坐落在這里。

鑒于地價的飛速上漲，羅斯肯定覺得他近年來買進的地還不夠多。由于Vornado目前坐擁大量現(xiàn)金，該公司做成一筆大交易可能只是時間問題。

困難時期

史蒂文·羅斯帶領Vornado Realty Trust的價值

Vornado Realty Trust 2008年不穩(wěn)定的經(jīng)歷，一些投資者認為，高樓大廈和購物中心所遭受的損失不會像住房市場那么嚴重。對于持這個觀點的人來說，Vornado Realty Trust不失為逢低買進的上佳選擇。選擇它多少會令人感到驚訝。但是很多市場擔憂或許都被夸大了，而且在一次采訪中，Vornado首席執(zhí)行長史蒂夫·羅斯(Steven Roth)說，公司正在考慮采取措施消除有關Vornado變得過于復雜的批評。和大多數(shù)房地產(chǎn)投資信托不同Vornado不僅僅買賣和管理房地產(chǎn)；它還收購其他公司的股票、投資房地產(chǎn)債券，有時甚至和其他合作方一起收購上市公司并使其退市。

自2000年以來的多數(shù)時間里，史蒂文·羅斯和Vornado總裁邁克爾·法奇特利(MichaelFascitelli)都是房地產(chǎn)界響當當?shù)娜宋?，他們在紐約和華盛頓等可靠的市場匯集各類精選地產(chǎn)項目，在這些常規(guī)投資之外，還穿插一些收購麥當勞(McDonald'sCorp)和SearsHoldingsCorp股份的舉動。在這個

沃那多房產(chǎn)公司

過程中，Vornado股票的表現(xiàn)強于行業(yè)內(nèi)所有其他競爭對手，在2003年至2007年間股價上漲了三倍，并于2007年初達到歷史高點。不過，史蒂文·羅斯帶領的Vornado的團隊最近似乎進入了一個困難時期。去年，它在Equity Office Properties Trust的競購戰(zhàn)中輸給了百仕通(Black stone Group LP)。Vornado對一家冷藏公司以及玩具反斗城(Toys'R'Us)的投資令一些股東迷惑不解。它購買了6，600萬美元紐約房地產(chǎn)開發(fā)商HarryMacklowe以其四處房產(chǎn)作擔保發(fā)行的債券，但卻馬失前蹄，最終不得不對投資的大部分進行了沖銷。

此外，該公司在曼哈頓的交通樞紐賓州車站(PennsylvaniaStation)和麥迪遜廣場花園(MadisonSquareGarden)附近的一項大型改造工程似乎已經(jīng)陷入停滯。而且，由于金融行業(yè)的失業(yè)率有所上升，房地產(chǎn)投資者對紐約市場的狀況感到緊張不安，而Vornado的大部分收入來自這個市場。

所有這些情況促使股東開始拋售Vornado的股票，Vornado股價跳水幅度比行業(yè)內(nèi)任何一家公司都大。自2007年初創(chuàng)下130多美元的歷史高點以來，Vornado累計下跌了35%。同期SNLU.S.房地產(chǎn)投資信托基金證券指數(shù)下跌26%。Vornado周一在紐約證交所收盤漲1，83美元，至87.95美元。根據(jù)BMO Capital Markets的數(shù)據(jù)，它的市值大約為145億美元。

投資者對房地產(chǎn)市場感到緊張不安情有可原，但是他們對Vornado或許有點反應過度，尤其對那些希望擁有一定的房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)風險敞口的投資者而言更是如此。REIT往往會提供誘人的股息，而且如果發(fā)放的股息達到應稅收入的90%，REIT就無需支付企業(yè)所得稅。Vornado的年股息率為4.2%。

據(jù)BMO Capital Markets的數(shù)據(jù)，Vornado股價是2008年經(jīng)營性現(xiàn)金流（衡量REIT盈利能力標準之一）預期值的13.9倍，遠低于競爭對手BostonPropertiesInc.的20.3倍。

史蒂文·羅斯說：“市場或許低估了Vornado的價值，因為它比BostonProperties更為復雜，公司已經(jīng)列入日程的工作之一就是要簡化自身業(yè)務?！?/p>

塞翁失馬焉知非福，百仕通拋出了EquityOffice的大部分資產(chǎn)，從而在這樁交易上掙到了大把鈔票，但倘若當初是史蒂文·羅斯帶領的Vornado買下Equity Office的大部分資產(chǎn)，那么在信貸危機和房地產(chǎn)價值下滑時，這些定價偏高的資產(chǎn)可能就窩在手里了。

至于收購玩具反斗城的交易（2005年由Vornado牽頭，與BainCapital和KKRFinancialHoldings共同斥資66億美元收購玩具反斗城并將其退市），雖然收購款有很高大例是靠舉債募集，但考慮到玩具反斗城的同店假日銷售要強于預期，因此有理由作出樂觀估計。史蒂文·羅斯：“自從被收購后，玩具反斗城的息稅攤銷前利潤增長了大約25%。”

貝爾斯登(BearStearns)房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)分析師羅絲·斯莫特里奇(RossSmotrich)表示，史蒂文·羅斯帶領的Vornado是這個市場如此重量級的成員，難以相信它會完全離開。斯莫特里奇對史蒂文·羅斯帶領的Vornado的評級相當于“買進”。斯莫特里奇稱，實際上，他們的各項開發(fā)計劃已經(jīng)在市場上反復運作了好幾次。

此外，許多分析師相信，史蒂文·羅斯帶領的Vornado在紐約的寫字樓資產(chǎn)（占公司總資產(chǎn)價值的45%）將保持良好，該公司在金融經(jīng)紀領域的風險很低。羅斯表示，去年第四季度Vornado新簽的寫字樓出租合同總面積達54.5萬平方英尺，其中90%的租金高于舊合同，創(chuàng)下公司最高紀錄。不過許多分析師相信，史蒂文·羅斯帶領的Vornado公司在哥倫比亞特區(qū)的寫字樓出租率和租金水平在2008年均會有所改善。

Vornado擁有共計35億美元的現(xiàn)金及信貸額度，意味著該公司在搶占商機上具備充分資金優(yōu)勢。雷曼兄弟(LehmanBrothers)REIT分析師大衛(wèi)·哈里斯(DavidHarris)對Vornado股票的評級相當于“買進”。他表示，Vornado的管理層會在這輪景氣周期中采取正確、明智的行動。說到負債，BMO Capital Markets的數(shù)據(jù)顯示，Vornado按照總市值計算的負債率為45%，與大多數(shù)寫字樓和購物中心REIT的水平相當。

還有就是，市場長期前景對那些財力雄厚的房地產(chǎn)公司很有利。UrdangSecuritiesManagement資產(chǎn)組合經(jīng)理迪安·弗蘭克爾(DeanFranke)稱，蒂文·羅斯帶領的Vornado是一家能在未來創(chuàng)造巨大價值的公司，也是一家在商機顯現(xiàn)時能大有作為的公司。截至2007年末，Urdang持有190萬股Vornado股票。

投資案例

作為投資者

相關書籍

洛杉磯的克羅尼資本的總裁兼CEO托馬斯·巴拉克（ThomasBarrack）2004年9月完成了一筆12.4億美元的交易，從拉斯維加斯的Harrah's娛樂公司和Caesars娛樂公司購得四個賭場。另一位成員是紐約市黑田資本集團的董事總經(jīng)理羅納德·克萊維（RonaldKravit）。他最近用38億美元收購了佛羅里達州邁阿密海灘著名的房地產(chǎn)投資公司——LNR房產(chǎn)。在LNR一案中，黑田與其擁有140億美元非杠桿資本的下屬公司——紐約市的Cerberus資本管理公司通力合作。小組會成員還有摩根斯坦利的董事總經(jīng)理兼房地產(chǎn)部門的經(jīng)理歐文斯·托馬斯（OwenThomas）。

在背后支持這些大買家收購戰(zhàn)略的是銀行和其他投資者。2005年來，這些投資者在房地產(chǎn)市場的沖勁出人意料。在題為“為不同類型的房地產(chǎn)融資：資本今天想要什么？”的小組會上，沃頓商學院房地產(chǎn)與金融教授、澤爾－魯瑞房地產(chǎn)中心主任約瑟夫·喬科（JosephGyourko）擔任主持，并就這些問題展開了探討。小組會成員有GMAC商業(yè)抵押的總裁湯姆·麥克馬納（TomMacManus）、沃那多房產(chǎn)信托的主席兼CEO史蒂文·羅斯（StevenRoth）、高盛的合伙人斯圖爾特·羅森博格（StuartRothenberg）、威爾士房產(chǎn)基金的首席投資官戴維·史戴文德（DavidSteinwedell）。史蒂文·羅斯說：“房地產(chǎn)業(yè)的投資遠遠低于應有的水平?，F(xiàn)在，投資方向正在發(fā)生大轉變，這個不合理的現(xiàn)象即將改變。這個轉變非常強勁，潛力巨大?！彼f的是房地產(chǎn)市場不斷增長的投資吸引力。喬科想知道這些投資者預期得到什么樣的回報。史戴文德說，看來他的投資者對威爾士基金經(jīng)營的房地產(chǎn)投資信托第一期基金7%的紅利很滿意，對第二期基金6%的紅利也很滿意?！傲钗覀冎缘氖俏覀冇袑⒔?0%的紅利再投資，”他說，“我們把紅利分給股東，他們又把錢拿回來再投資。所以說他們追求的是資本保值，而非收入。”

成功案例

總部位于紐約的沃那多房地產(chǎn)信托公司專攻零售業(yè)和工業(yè)房地產(chǎn)市場。2004年，收購了美國連鎖超市西爾斯公司以及美國玩具反斗城有限公司。 2005年11月1日，美國最大的房地產(chǎn)信托公司之一的沃那多房地產(chǎn)信托公司(VornadoRealtyTrust)宣布，已經(jīng)收購了全球最大快餐連鎖公司麥當勞公司1.2%的股份。沃那多房地產(chǎn)信托公司已經(jīng)在7月份購買了85.5萬股麥當勞股票，后又在9月份購買了1460萬股票。兩次耗資5億美元。

麥當勞公司不僅僅只是個賣漢堡的快餐商，還是一個地地道道的房地產(chǎn)商，旗下的地產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)足以讓麥當勞公司成為世界地產(chǎn)巨頭。麥當勞公司的全美萬家店鋪中，60%的所有權是屬于麥當勞公司的，另外40%是由總公司向土地所有者租來的。麥當勞公司在美國擁有1.5萬多家店鋪，該公司

麥當勞公司

持有或租賃了其店鋪所在的不動產(chǎn)資產(chǎn)，是世界上最大的不動產(chǎn)持有者之一。晨星證券分析師席畢斯基指出，沃那多房地產(chǎn)信托公司1.2%的股份并不可怕，麥當勞公司可以應對。但是如果其他房地產(chǎn)信托公司效仿沃那多房地產(chǎn)信托公司的做法，或者沃那多房地產(chǎn)信托公司繼續(xù)增股，麥當勞公司很可能會失去獨立經(jīng)營的權利，從而赴其他被沃那多房地產(chǎn)信托公司收購的公司的后塵，成為一家管理購物中心和其他地產(chǎn)的不動產(chǎn)投資信托公司。

失敗案例　

美國最大私募基金公司黑石集團正在房產(chǎn)、汽車領域內(nèi)（BlackstoneGroup）頻頻出手，3月5日它被報道加入了克萊斯勒汽車公司競購大戰(zhàn)，而英國休閑娛樂公司杜莎集團（TussaudsGroup）和印度一家傳媒公司Ushodaya也成為其鎖定的目標。2月9日，這顆華爾街日漸升起的明星以每股55.5美元、合計近390億美元成功地獲得了美國最大房地產(chǎn)投資信托（REIT）公司——美國權益股權信托（EquityOfficeProperties，EOP）的所有權，熱鬧的競購終于塵埃落定。此事雖已過去近一個月，但關于EOP的收購的討論仍然不絕于耳。EOP的收購不止是一次大規(guī)模杠桿收購，背后透露出的許多有關美國REITs市場的信息正得到了投資者的熱切關注。

2006年11月，黑石集團與EOP的老板山姆·澤爾（SamZell）達成交易，第一次商定的價格是360億美元。

2007年1月初，包括塞爾伯呂資本管理公司（CerberusCapital，曾參與競標哈藥集團和徐工集團）、喜達屋資本集團（StarwoodCapital，美國最大的酒店物業(yè)持有集團）和沃爾頓街資本管理公司（WaltonStreetCapital，總部位于芝加哥的頂級地產(chǎn)私募基金）在內(nèi)的世界上最大的幾家私募基金和地產(chǎn)集團組成競標聯(lián)合體，拋出新的競標價格，使這一交易出現(xiàn)了新的懸念。10天之后，美國第二大的REIT——沃那多房地產(chǎn)信托公司（VornadoRealtyTrust）也宣布加入角逐。

直到2007年2月9日，這場轟轟烈烈的收購案才塵埃落定，EOP最終還是成為了黑石集團的囊中之物。然而事實上，早在2006年7月沃那多房地產(chǎn)信托公司的總裁羅斯(Roth)就曾主動找到澤爾談論并購計劃。

中國市場

漢舍中國不動產(chǎn)投資顧問有限公司李佳說“20家中國上海房地產(chǎn)開發(fā)商已于上周六啟程赴美，開始為期兩周的‘2006年中美房地產(chǎn)金融合作峰會美國之行’，以此吸引了10家美國不動產(chǎn)基金的近200億美元投資。”

沃那多房地產(chǎn)信托公司（VornadoRealtyTrust）總裁兼首席執(zhí)行官史蒂文·羅斯等，以紐約的中小不動產(chǎn)投資基金為主。選擇此時赴美，一個重要的目的是為了“嘗鮮”即將開始的中國房地

漢舍(中國)房地產(chǎn)投資機構

產(chǎn)與國際金融合作潮。應該說，金融的發(fā)展為中國房地產(chǎn)發(fā)展立下了汗馬功勞，沒有金融業(yè)的支持就沒有今天的房地產(chǎn)業(yè)。但是現(xiàn)在房地產(chǎn)金融的發(fā)展卻是相對滯后的，甚至成了房地產(chǎn)市場發(fā)展的障礙。現(xiàn)在房地產(chǎn)融資渠道很單一，一旦有什么問題，銀行首先很敏感。

最明顯的例子是2003年央行的121號文件，那時候不是房地產(chǎn)業(yè)先反應，而是銀行先反應，因為銀行感覺到杭州的房價上漲過快產(chǎn)生泡沫，可能會蔓延全國，甚至會危及到整個金融體系的安全。當然，我們不能掉以輕心，因為有我國香港、臺灣地區(qū)以及日本的房地產(chǎn)泡沫及泡沫破滅帶來的經(jīng)濟和社會動蕩的前車之鑒。但是歐美一些市場經(jīng)濟國家同樣有房地產(chǎn)泡沫，甚至比我們還要嚴重，為什么人家不慌張？主要原因之一就是他們的金融體系比我們完善，資本市場比我們發(fā)展得要好。在那些國家，房地產(chǎn)金融不全靠銀行，即使是向銀行貸款，銀行也可以通過資本市場來消化風險。所以，歸根到底是要發(fā)展多元化的融資渠道，要有多種融資產(chǎn)品。

此前，《中國經(jīng)營報》曾報道，2006年關前后，上海房地產(chǎn)商的資金鏈將“吃緊”，他們希望獲得更多的融資渠道。而2006來表現(xiàn)活躍的以美資不動產(chǎn)投資基金為代表的海外房產(chǎn)資本，自然成為他們最先想到的合作者。

據(jù)漢舍中國分析，除了頻頻現(xiàn)身上海商業(yè)地產(chǎn)、高檔公寓、別墅項目的海外不動產(chǎn)投資機構外，美國還有兩類此前并不受到關注的投資人，也可能成為上海房地產(chǎn)開發(fā)商的融資和銷售對象。一類是早年移民美國的華人。紐約市著名的唐人街有超過15萬華人，他們在海外奮斗多年，已經(jīng)有一定積蓄，希望退休后回家鄉(xiāng)頤養(yǎng)天年，因此對投資家鄉(xiāng)有相當?shù)臒崆?。這些人中的一部分有實力者可以成為項目投資商，合作投資房產(chǎn)開發(fā)項目，另一部分則可以在中國買房。另一類則是美國民間的中產(chǎn)階層個人投資者，比如高級工程師、醫(yī)生、律師、商人等，經(jīng)濟條件比較優(yōu)越。他們看中的是中國房地產(chǎn)的升值空間較大，但是這類投資者大都對中國房地產(chǎn)了解不多，投資相對謹慎。